Vastgoed aankopen met de vennootschap of privé
Bedrijfsgebouw kopen als privépersoon
Je kan kiezen om het bedrijfsgebouw privé aan te kopen en te verhuren aan de vennootschap.
Dit betekent dat je alle kosten van de investering met netto-inkomsten financiert.
De netto-inkomsten zullen dan deels komen uit huur. Kan je dan onbeperkt huur vragen aan je vennootschap? Neen, boven een bepaald plafond (berekend op basis het kadastraal inkomen), beschouwt de fiscus het surplus aan huurinkomsten als een bezoldiging, en niet langer als onroerend inkomen
Mogelijks zijn de huurinkomsten dus onvoldoende en moet er bijgepast worden met inkomsten uit loon. En gezien de hoge belastingdruk op lonen in België dus goed af te wegen of de privé-aankoop van een bedrijfsgebouw de beste oplossing is in jouw specifieke situatie.
Echter, bij verkoop van het bedrijfspand zal de verkoopopbrengst in principe onbelast blijven (als je pas verkoopt na periode van 5 jaar).
Bedrijfsgebouw kopen met de vennootschap
Ben je actief via een vennootschap, dan kan je ervoor kiezen om het bedrijfsgebouw via de vennootschap aan te kopen.
Optie 1: Onroerend goed kopen in volle eigendom
De vennootschap wordt 100% eigenaar van het gebouw
De vennootschap kan het bedrijfsgebouw afschrijven, wat jarenlang fiscaal voordeel kan opleveren. Let wel: de grond kun je niet afschrijven.
Alle kosten zoals onderhoud, herstellingen, onroerende voorheffing, verzekeringen, etc. zijn ten laste zijn van de vennootschap
Bij een latere verkoop zal de eventuele gerealiseerde meerwaarde wel belast worden in de vennootschapsbelasting
Optie 2: Onroerend goed kopen in onverdeeldheid
‘Onverdeeldheid’ houdt in dat het eigendomsrecht verdeeld wordt. De bedrijfsleider enerzijds en de vennootschap anderzijds kopen elk een onverdeeld deel van het bedrijfsgebouw.
De bedrijfsleider koopt dan vaak een beperkt percentage (bijvoorbeeld 10%) – en de vennootschap het grootste deel (bijvoorbeeld 90%)
Het voordeel is dat de partijen later meestal onder elkaar uit onverdeeldheid kunnen treden tegen een verlaagde registratiebelasting van 2,5%.
Optie 3: Onroerend goed kopen via gesplitste aankoop
Bij een gesplitste aankoop koop je als ondernemer vastgoed, gedeeltelijk via je vennootschap. De natuurlijke persoon verwerft de ‘blote eigendom’ en de vennootschap het ’vruchtgebruik’ van het onroerend goed.
Als fysieke persoon koop je alleen de blote eigendom van het pand. Je bent wel eigenaar maar je mag het pand tijdens de duur van het vruchtgebruik niet gebruiken.
Je vennootschap koopt het vruchtgebruik, en verwerft op die manier immers het gebruiks- en genotsrecht. De aanschaffingsprijs kan ze afschrijven
Op het einde van de vruchtgebruikperiode zal het vruchtgebruik van rechtswege uitdoven. Je wordt als privé-persoon volle eigenaar van het onroerend goed. Dit gebeurt in principe zonder dat je als bedrijfsleider belast wordt.
Net omwille van de voordelen die deze techniek te bieden heeft, hecht de fiscus een groot belang aan een correcte waardering van het vruchtgebruik bij aanvang.
Optie 4: Onroerend goed kopen via recht van opstal
In dit geval koop jij als privépersoon (bedrijfsleider) de grond, en geef je aan je vennootschap het recht om op die grond ‘opstallen’ te bouwen: 1 of meerdere gebouw(en) op de grond.
Jij als privé grondeigenaar bent dan de ‘opstalgever’. Je vennootschap, als eigenaar van de gebouwen, de ‘opstalhouder’.
Als de vennootschap tijdens het recht van opstal een gebouw opricht, wordt ze de volle eigenaar van het gebouw. Ze kan dit afschrijven, de btw aftrekken, de eventuele inkomsten innen, enz.
Een recht van opstal kan toegekend worden voor een periode van maximaal 99 jaar.
Na afloop van de opstalperiode ben je als bedrijfsleider niet enkel eigenaar van de grond maar ook van het bedrijfsgebouw.
Op dat moment is er fiscaal gezien een verschuiving van waarde van de vennootschap naar de privépersoon. De fiscus gaat er dan van uit de privépersoon voor het gebouw een prijs betaalt, met name de waarde op het moment van de overdracht.
Als de privépersoon voldoende betaalt, is er geen probleem. Maar als je te weinig betaalt, dan kan de fiscus dat interpreteren als een voordeel. Als je eveneens de bedrijfsleider bent van de vennootschap (wat meestal zo is), dan wordt dat als een voordeel van alle aard beschouwd. En dat wordt fiscaal gelijkgesteld met bezoldigingen.
Optie 5: Onroerend goed kopen via erfpacht
Met een recht van erfpacht verkrijgt de erfpachter tijdelijk het volle genot van een onroerend goed dat aan iemand anders toebehoort. Zo kan ingeval van een bedrijfsgebouw het recht van erfpacht door de vennootschap worden aangekocht en terwijl je als bedrijfsleider zelf privé de zgn. ‘tréfonds’ (het effectieve eigendomsrecht van het onroerend goed) aankoopt.
Een recht van erfpacht wordt gevestigd voor een periode van minimaal 15 jaar tot maximaal 99 jaar. Door deze lange looptijd is de waarde van de tréfonds bij aanvang vaak zeer beperkt waardoor de investering van de bedrijfsleider miniem is.
Op het einde van het recht van erfpacht zal, net zoals bij een recht van opstal, mogelijks een voordeel optreden voor de erfpachtgever (bedrijfsleider). Ook hier is het dus aangewezen een vergoedingsregeling te voorzien op het einde van het recht van erfpacht om een taxatie als ‘voordeel van alle aard’ te vermijden.